“Đảo chiều” thị trường đất nền nông thôn

 
Nếu ai quan tâm đến thị trường và giao dịch đất đai đều không khó để cảm nhận được năm 2020 là khá đặc biệt và khó đoán đối với lĩnh vực này. Nếu như các năm trước, đà tăng giá thuộc phân khúc nhà ở chung cư hay đất khu vực trung tâm đô thị, thì năm 2020 lợi thế “đảo chiều” thuộc về khu vực đất nền nông thôn và vùng ven các đô thị.

Theo một chuyên gia bất động sản tại TP Vinh: Sở dĩ có sự “đảo chiều” như trên là sau khi đại dịch Covid-19 được khống chế từ cuối quý 2, các phiên đấu giá đất được mở trở lại. Do các phiên đấu giá đất đều tổ chức theo hình thức bỏ phiếu gián tiếp nên hiện tượng các “cò đất” nhỏ lẻ tham gia chèo kéo, làm giá không còn mà nay chuyển sang hình thức mới là các sàn bất động sản tham gia đấu giá và được ví là những nhà đầu tư “cá mập” đối với thị trường đất nông thôn và vùng ven.

Trong vai người có nhu cầu mua đất cũng như trực tiếp tìm hiểu tại các phiên gia đấu giá đất, chúng tôi nhận thấy, khác với mọi năm, hầu hết các phiên đấu giá của các huyện, thành thị, từ Hưng Nguyên, Nghi Lộc hay Đô Lương, Diễn Châu, Quỳnh Lưu, Yên Thành… đều có những nhà đầu tư “cá mập” với năng lực tài chính khá mạnh và có kiến thức về quy hoạch, kỹ thuật các khu đất nên thường chọn đấu các lô đẹp nhất, kèm theo đó là bỏ với mức giá cạnh tranh vượt trội nên thường thắng các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Không những thế, họ thường mua với số lượng lớn, chiếm  từ 20- 40% số lô nên dễ dàng chi phối mặt bằng giá. Cụ thể, tại xã Hưng Thông (Hưng Nguyên), xã đưa ra đấu 22 lô thì các nhà đầu tư “cá mập” đã mua gần 10 lô; xã Quỳnh Hồng (Quỳnh Lưu) có đợt đầu xã đưa ra bán 91 lô thì một nhà đầu tư từ Diễn Châu ra đấu mua gần 40 lô. Tương tự, tại các huyện Yên Thành hay Diễn Châu, Đô Lương đều có tình trạng như thế nên tổng giá trị đất đều tăng gần gấp đôi.

Ông Đặng Ngọc Bình - Phó Chủ tịch UBND huyện Quỳnh Lưu cho hay: Lô đất giá khởi điểm chỉ 1,1 tỷ đồng, lâu nay người đấu giá chỉ bỏ từ 1,15-1,2 tỷ đồng/lô nhưng các nhà đầu tư “cá mập” đấu tăng đến 1,5 tỷ đồng/lô nên rất dễ trúng giá. Sau khi đấu trúng, họ có thể chờ được giá mới bán nhưng cũng sẵn sàng bán lại ngay nếu có lợi. Trên thực tế, hầu hết các lô đất sau đó đều bán lại với mức chênh lệch từ 70-100 triệu đồng/lô.
Tương tự, gần đây các “cò đất” cũng liên danh thành lập công ty từ 5-7 thành viên, mỗi thành viên góp từ 2-3 tỷ đồng để đấu giá. Sự tham gia thị trường nhà đầu tư “cá mập” mới đã tạo sự cạnh tranh thú vị trong đấu giá đất và phần nào đẩy giá đất lên.

Trao đổi của đại diện Trung tâm dịch vụ đấu giá thuộc Sở Tư pháp cho biết: Dù biết các phiên đấu giá có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn sẽ tác động, ảnh hưởng giá đất tại các phiên đấu và người dân có nhu cầu mua đất ở thực sự đang mất tiền nhưng do quy định nhà nước đang cho phép và hơn thế là mang lại nguồn thu cho ngân sách nên phải chấp hành.

Có dịp khảo sát tìm hiểu, chúng tôi được biết, không chỉ các khu đất do các huyện làm hạ tầng đưa ra bán mà các khu đất vùng ven TP. Vinh và các huyện lân cận TP. Vinh như Nghi Lộc, Hưng Nguyên đều có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn vào các phiên đấu giá đất làm mặt bằng giá đất chung tăng từ 30-50%.

Tại khu vực lối 2 song song với đường 35 m thuộc địa bàn xã Nghi Ân (giáp Quốc lộ 46), một chủ đất tại đây cho biết: Bình thường giá đất khu vực này chỉ 4-5 triệu đồng/m2 nhưng từ tháng 8 lại đây do có nhiều người hỏi nên giá đã bị đẩy lên 8-9 triệu đồng/m2. Tương tự, trên địa bàn TP. Vinh, khu vực giáp ranh đường 35 m từ xã Nghi Ân đi xã Hưng Hòa và khu tái định cư xã Nghi Đức, đường 24 m xã Hưng Lộc, khu vực đường 72 m phường Quán Bàu giá đất đã tăng gấp đôi. Cụ thể, tại thời điểm cuối năm trước, các khu vực này dao động 12-15 triệu đồng/m2 thì thời điểm này đã bị đẩy lên 19-20 triệu đồng.

Dòng vốn đầu tư chuyển sang bất động sản

Trước tình hình giao dịch đất đai sôi động và giá cả tăng về cuối năm, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An lý giải: Năm 2020, do đại dịch Covid-19 nên tâm lý người dân có phần nào bị ảnh hưởng, xu hướng chọn kênh trú ẩn vốn an toàn hơn.

Các năm trước, tại các vùng nông thôn, lượng kiều hối do con em gửi về được gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vào sản xuất kinh doanh thì nay chuyển sang mua đất để giữ đồng tiền. Mặt khác, sau những lo lắng bước đầu do đại dịch nhưng sau đó giá đất không tụt giảm mạnh và có đà đi lên nên người dân mạnh dạn bung ra đầu tư mua đất nên tăng nhiệt.
Một người dân ở xóm Xuân Hương, xã Nghi Đức chia sẻ: Gia đình có 1 lô đất tái định cư không có nhu cầu sử dụng và cần tiền nên rao bán; hàng ngày tiếp từ 3-5 lượt khách hỏi mua. Mặc dù lô đất đã được bán tăng khoảng 30% so với trước nhưng nhu cầu mua đất vẫn còn nhiều, người dân từ khu vực Yên Thành, Đô Lương xuống hỏi mua để cho con về TP. Vinh học hành, làm ăn. 

Lý giải về nhu cầu mua đất tăng, từ góc nhìn của mình, đại diện Công ty CP Xây dựng hạ tầng ở xã Nghi Phú (TP. Vinh) cho biết: So với mọi năm, khối lượng công trình hiện nay ít hơn hẳn nên thay vì bỏ tiền tìm kiếm công trình, bản thân biết nhiều khu quy hoạch đất có giá trị nên chuyển hướng đầu tư đấu giá đất có lợi và chắc ăn hơn. Nếu thuận lợi, chỉ cần bỏ 10 tỷ mua từ 5- 7 lô đất, sau vài tháng kiếm lợi 1-2 tỷ đồng là bình thường, hiệu quả hơn làm xây dựng.

Do giá đất đang đà tăng nên một số nhà thầu có máy móc thi công không có việc và để không thì máy hỏng, nên phải bán máy móc thiết bị thi công để mua gom đất. Một nhà thầu ở xã Hưng Lộc (TP. Vinh) lý giải: Máy móc trang thiết bị hàng chục tỷ đồng và không có công trình, để không cũng hỏng và phải bảo dưỡng nên chi bằng bán máy để mua gom đất tại các lô khu quy hoạch đất đẹp.
Mặt khác, xét ở khía cạnh vĩ mô, năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất, lãi suất giảm mạnh nên thay vì để ngân hàng, người dân đã rút tiết kiệm để mua đất. Mặc dù chưa có thống kê chính thức từ Ngân hàng Nhà nước về lượng tiền người dân rút ra từ các ngân hàng, nhưng qua trao đổi với một số phòng giao dịch ngân hàng trên địa bàn cho thấy có hàng ngàn tỷ đồng của người dân từ các ngân hàng được dịch chuyển sang kênh đầu tư khác.

Mặc dù giao dịch đất đai tại Nghệ An chưa có biểu hiện sốt giá nhưng qua trao đổi với lãnh đạo một số địa phương thì giá đất tại một số khu vực đã xuất hiện dấu hiệu không bình thường khi bị làm giá, cao hơn giá trị thực. Một số lô đất dọc ven đường 72m Vinh - Cửa Lò hay đường 35 m Nghi Ân - Hưng Hòa, một số khu đất nền ở Diễn Châu, Đô Lương được mua đi bán lại nhiều lần hoặc có quá nhiều người hỏi mua trước khi được “chốt” bán cho một khách hàng có nhu cầu thực.